Aktualne ceny mieszkań w Tomaszowie Mazowieckim

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 579 zł. To stabilizacja wobec średniej z 2025 r.: wzrost wyniósł +0,2%, czyli +11 zł na metrze. Analiza bazuje na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje zatem kwoty faktycznie zapisane w wykazie transakcji.

Typowa cena zakupu wyniosła 310 000 zł, a typowy lokal miał 48 m². Mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim pozostają wyraźnie tańsze niż mediana dla monitorowanych miast województwa łódzkiego, choć różnice między poszczególnymi rejonami miasta są znaczne.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 6 579 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +0,2% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+11 zł na metrze)
• 5 345-7 864 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 310 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +44% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +7,5% rocznie)
• rejon Osiedle Majora Hubala III - najdroższa część miasta: 7 611 zł/m²

Rozpiętość między 5 345 zł/m² a 7 864 zł/m² pokazuje, że na lokalną cenę wpływają jednocześnie metraż, standard, położenie oraz rodzaj rynku. Sama mediana jest użytecznym punktem odniesienia, ale nie zastępuje porównania podobnych lokali.

Rynek pierwotny i wtórny

Rynek pierwotny był o 24,3% droższy od wtórnego. Za metr nowego mieszkania płacono 8 050 zł, wobec 6 478 zł na rynku wtórnym. Taka premia zwykle wynika z łączenia w cenie nowości budynku, współczesnego standardu części wspólnych oraz niższych początkowych nakładów remontowych po stronie kupującego.

Różnica nie oznacza jednak, że każdy lokal deweloperski jest droższy od każdego używanego mieszkania. W praktyce ceny transakcyjne zależą również od lokalizacji oraz powierzchni konkretnego lokalu.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły lokale o powierzchni 55-70 m², ze stawką 7 437 zł/m². Kawalerki i inne mieszkania o metrażu 25-35 m² kosztowały 6 376 zł/m², natomiast dla największych lokali mediana wyniosła 5 692 zł/m².

Cena metra nie rośnie automatycznie wraz z powierzchnią. Nabywca małego mieszkania kupuje niższą cenę całkowitą, co może rozszerzać grono zainteresowanych, a przy większych lokalach wyższa kwota zakupu ogranicza popyt. W tym zestawieniu szczególnie widoczna jest jednak przewaga segmentu 55-70 m².

Mapa cen: rejony miasta

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Majora Hubala III, gdzie mediana wyniosła 7 611 zł/m². Na drugim biegunie znalazł się rejon Osiedle Wyzwolenia I z medianą 4 776 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 59%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Wśród rejonów z publikowaną medianą wyżej od poziomu miasta znalazły się także osiedle Zapiecek z wynikiem 6 738 zł/m² oraz osiedle Obrońców Tomaszowa z 1939 r. z wynikiem 6 446 zł/m². Niższe stawki notowano na osiedlu Strzelecka, gdzie mediana wyniosła 5 438 zł/m², oraz w Śródmieściu - 5 495 zł/m².

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 310 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 6 200 zł. Podatku nie płacą osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna może wynieść do około 2 472 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim silny wzrost po 2021 r. Wtedy mediana wynosiła 4 575 zł/m², a obecnie sięga 6 579 zł/m². Oznacza to wzrost o +44%, średnio o +7,5% rocznie.

Pytanie, o ile wzrosły ceny, warto oddzielić od oceny bieżącej dynamiki. Wieloletni wzrost był wyraźny, ale ostatnie 12 miesięcy przyniosło zmianę zaledwie o +0,2%. Wykres dobrze pokazuje przejście od wcześniejszego szybszego tempa do obecnej stabilizacji.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa łódzkiego objętych monitoringiem wynosi 7 987 zł/m². W Tomaszowie Mazowieckim metr był zatem o 1 408 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W Piotrkowie Trybunalskim, położonym 25 km od Tomaszowa Mazowieckiego, metr kosztował o 821 zł więcej. Mediana w Pabianicach była natomiast niższa tylko o -0,7%, co wskazuje na bardzo zbliżony poziom cen transakcyjnych w obu miastach.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje na wyhamowanie dynamiki. Mediana 6 579 zł/m² jest wyższa od średniej z 2025 r. o +11 zł, czyli +0,2%, podczas gdy od 2021 r. wzrosła o +44%, średnio o +7,5% rocznie. Obecny ruch cen jest więc zdecydowanie słabszy niż wieloletnie tempo widoczne w historii miasta.

Na największych rynkach krajowych obraz jest zróżnicowany. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m², rosnąc o 3% rok do roku. W I kwartale 2026 r. na rynku pierwotnym w największych aglomeracjach notowano lokalne zmiany od około -1,2% do -1,4% oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. mieszkań w I kwartale oraz niespełna 9,9 tys. w II kwartale, czyli o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczenie napływu nowej oferty może wzmacniać pozycję sprzedających, ale jego lokalne przełożenie zależy od struktury podaży i popytu w konkretnym mieście.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na lokale finansowane kredytem będzie rósł szybciej niż dostępna oferta, presja na ceny może wrócić. Jeśli natomiast kupujący pozostaną ostrożni, a oferta mieszkań będzie szeroka, bardziej prawdopodobna będzie dalsza stabilizacja niż szybki wzrost.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 579 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 345 zł/m² a 7 864 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Tomaszowie Mazowieckim rosną, czy spadają?

Mediana jest o +0,2%, czyli o +11 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r. W skali bieżącego okresu oznacza to stabilizację.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdrożej jest na rejonie Osiedle Majora Hubala III, gdzie mediana wyniosła 7 611 zł/m². Najniższą medianę odnotowano na rejonie Osiedle Wyzwolenia I - 4 776 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Tomaszowie Mazowieckim?

Dla mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 6 376 zł/m². W grupie małych mieszkań 35-45 m² było to 5 731 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 24,3% droższy: mediana wyniosła 8 050 zł/m², wobec 6 478 zł/m² na rynku wtórnym.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 160 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-04-22; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.